Avez-vous déjà été confus au sujet de quelque chose qui devrait être parfaitement clair ?
Comme le mystère permanent du jambon semi-désossé : a-t-il un os… ou pas ?
Je pense que beaucoup d’investisseurs ne savent pas pourquoi les taux de capitalisation de certaines opérations à valeur ajoutée sont inférieurs aux taux de capitalisation d’opérations stabilisées similaires. Avec l’aide de mon ami et collègue auteur de BP, Brian Burke, je vais essayer de résoudre ce mystère dans cet article.
Veuillez noter que ce problème va beaucoup plus loin que la simple résolution d’une énigme. Cela concerne l’ensemble de la stratégie d’achat de propriétés à valeur ajoutée par rapport à des propriétés stabilisées. Il approfondit la thèse de l’achat et de l’optimisation de propriétés à valeur intrinsèque cachée.
Comme je l’ai expliqué dans de nombreux articles, cette thèse est essentielle dans des moments comme ceux-ci, où le marché immobilier a atteint de nouveaux sommets et où certains investisseurs paient trop cher. Suivre les conseils de Brian peut vous aider à réaliser des bénéfices et à créer de la richesse dans n’importe quel climat de marché.
Qu’est-ce qu’un taux de capitalisation, de toute façon?
Cela m’a dérouté dans mes premières années en tant qu’investisseur immobilier. Le taux de capitalisation est une mesure du sentiment du marché. Il est généralement calculé comme le taux de rendement sans effet de levier d’une propriété génératrice de revenus. Voici la formule :
Cap Rate = Résultat Opérationnel Net ÷ Valeur
Le taux plafond est généralement hors du contrôle du syndicateur commercial. C’est comme le prix à la livre lors de l’achat de viande. C’est le prix par dollar de résultat opérationnel net (NOI).
Certains demandent comment calculer le taux de capitalisation d’une propriété dans laquelle ils souhaitent investir. Vous pouvez l’estimer comme le rendement sans effet de levier d’une propriété comme celle-ci dans un endroit comme celui-ci à ce moment et dans cette condition. Vous pouvez en savoir plus sur le taux de capitalisation dans cet article.
Un taux de capitalisation inférieur pour le même bien signifie un prix de l’immobilier plus élevé. Et vice versa pour un taux de capitalisation plus élevé. Ainsi, lorsque l’on compare différents actifs, on pourrait penser que le taux de capitalisation d’une propriété stabilisée est inférieur à celui d’une propriété à valeur ajoutée. Voici un exemple avec le raisonnement :
Tanglewood Apartments est entièrement stabilisé et fonctionne comme un toit. Les loyers sont au niveau du marché, le taux d’occupation avoisine les 100 %, la commercialisation est optimisée et la gestion est une machine bien huilée. Le bénéfice net d’exploitation est de 1 million de dollars.
Les investisseurs institutionnels veulent un faible risque et des rendements stables. Ils ne veulent pas avoir les tracas et l’incertitude liés aux mises à niveau, à l’expulsion des locataires et au remplacement de la direction. Un fonds d’investissement privé acquiert cette propriété pour 25 000 000 €. Il s’agit d’un taux de capitalisation de 4 % (1 mm € 25 mm = 0,04).
En bas de la rue, les appartements Pebblebrook sont en désordre. Leur taux d’inoccupation est élevé, leurs loyers sont bas et ils ont du mal à garder leur personnel. Ils ont plus d’unités que Tanglewood, donc leur NOI annuel est également de 1 million de dollars.
La société de capital-investissement a transmis cet accord car elle recherchait la stabilité, des revenus prévisibles et l’absence de tracas. Un opérateur régional agressif avec un plan de redressement a acheté cette affaire pour 20 millions de dollars. Il s’agit d’un taux de capitalisation de 5 % (1 mm € 20 mm = 0,05).
Désormais, la société de capital-investissement devrait bénéficier d’un flux de trésorerie annuel prévisible de 1 million de dollars (moins les paiements hypothécaires) de Tanglewood avec peu d’inquiétude. L’opérateur régional peut avoir du mal à exploiter Pebblebrook, mais il peut augmenter ses revenus en soulevant des charges lourdes.
C’était prévisible. L’actif stabilisé a un taux de capitalisation inférieur (prix plus élevé) que l’actif non stabilisé. Et cela fournit une règle pour calculer les taux de capitalisation pour d’autres transactions, n’est-ce pas ?
Tort.
Pourquoi les actifs non stabilisés ont-ils parfois des taux de capitalisation plus bas que les actifs stabilisés ?
Dans mon précédent article sur BiggerPockets, j’ai pris des risques et j’ai expliqué pourquoi les taux de capitalisation n’avaient pas autant d’importance que je le pensais. J’ai même postulé qu’un actif pouvait être une bonne affaire à un taux de plafonnement nul. Vous voudrez peut-être réfléchir à ces réflexions en voyant comment Brian Burke a traité ce problème avec éloquence ci-dessous.
Récemment, Dennis Kwon a posté une merveilleuse question sur ce forum BP. Il a dit:
Je lis le livre de Brian Burke – The Hand’s Off Investor. Dans la section consacrée aux taux de capitalisation, j’ai du mal à comprendre pourquoi cette affirmation est vraie : « Les taux de capitalisation sur les propriétés stabilisées ont tendance à être plus élevés que les taux de capitalisation sur les propriétés qui nécessitent une valeur ajoutée ».
Ma recherche sur Internet et mes recherches sur les forums BP me portent à croire que les propriétés stabilisées devraient avoir des taux de capitalisation plus bas…
Après avoir expliqué sa question, il conclut :
Qu’est-ce qui me manque ici et quels concepts ai-je mal compris ?
Tout d’abord, cette question et les réponses qui ont suivi me rappellent la grande valeur de la communauté BiggerPockets. Dennis, un « débutant » qui se décrit lui-même, s’est présenté. Et il reçoit des conseils de classe mondiale de plusieurs investisseurs, dont Brian, un auteur et l’un des opérateurs les plus prospères dans le domaine multifamilial.
Je ne peux pas surpasser la réponse de Brian en paraphrasant, alors la voici…
La déconnexion ici est que vous essayez de comparer des pommes avec des oranges : taux de plafond pour une « valeur ajoutée » par rapport à la « classe A ». C’est un peu comme dire « Ce qui est plus rapide, un avion ou un avion ». Un avion est un avion, mais un avion n’a pas besoin d’être un avion, il peut aussi s’agir d’un hélicoptère, d’un planeur ou d’un ballon. Idem ici. Une « classe A » pourrait être une valeur ajoutée. Ou non. Et une valeur ajoutée pourrait être une classe A. Ou pas.
Au lieu de cela, comparons à l’identique :
Offre n°1 : Une classe A qui est entièrement stabilisée et les loyers sont à peu près équivalents aux comps (ce qui signifie qu’il n’y a pas de potentiel de valeur ajoutée ici), contre
Offre n°2 : Une classe A qui n’est pas aussi bien aménagée que ses pairs, la gestion est désorganisée et n’a pas suivi les augmentations de loyer, les intérieurs, bien que jolis et certainement aux normes de la classe A, manquent de quelques éléments de base comme les électroménagers en acier inoxydable (il a du blanc) et un joli dosseret en carrelage dans la cuisine.
Clairement, ils sont tous les deux de classe A, et clairement, l’affaire n°1 n’est PAS une valeur ajoutée. L’offre n° 2 est une valeur ajoutée : en changeant les appareils électroménagers, en ajoutant un dosseret en tuiles, en améliorant la salle de sport, en ajoutant un parc pour chiens, en améliorant la signalisation et en mettant en place une gestion professionnelle qui a l’œil sur la balle, le nouveau propriétaire peut atteindre des loyers nettement supérieurs à ceux que la propriété obtient actuellement. Pas plus élevé que l’offre n°1, mais égal à celui-ci.
Examinons maintenant l’achat.
L’accord n°1 a un NOI de 1 000 000 € et se vend à un taux de capitalisation de 4 %, soit un prix de 25 millions de dollars. L’accord n ° 2 a un NOI de 750 000 € et se vend à un taux de capitalisation de 3,5 %, nous appellerons donc cela 21,5 millions de dollars. OUI… voyez ici que l’accord à valeur ajoutée est un taux de capitalisation INFÉRIEUR ? ! Maintenant, travaillons au-delà de l’achat pour voir pourquoi.
Le NOI de l’année 2 de l’accord n°1 est toujours de 1 000 000 € parce que les loyers étaient au sommet du marché et qu’il n’y avait vraiment nulle part où aller.
Le NOI de l’année 2 de l’accord n°2 est de 1 000 000 € parce que le nouveau propriétaire a apporté les améliorations et les modifications énumérées ci-dessus. (Nous parlons de théorie ici, cela prend probablement 2-3 ans pour faire cela mais ne change pas la logique derrière le concept.) Disons que cela leur a coûté 1 million de dollars pour faire tout cela.
Examinons maintenant où se trouvent les deux propriétaires.
L’accord n°1 a 1 million de dollars de revenus pour 25 millions de dollars, ce qui donne un rendement sur le coût de 4%. (Par souci de simplicité, je n’ajoute pas les frais de clôture et de financement car ils seront à peu près les mêmes pour les deux et compliqueront une discussion déjà compliquée).
L’accord n°2 rapporte 1 million de dollars de revenus pour 22,5 millions de dollars (achat de 21,5 millions de dollars plus 1 million d’améliorations) pour un rendement sur coût de 4,44 %. Alors qui est arrivé en tête ? Oui, offre n° 2, malgré le paiement d’un taux de capitalisation inférieur pour une propriété à valeur ajoutée. Même revenu, base inférieure et rendement sur coût plus élevé, malgré un taux de capitalisation inférieur.
La réponse à la raison pour laquelle la valeur ajoutée se négocie à un taux de capitalisation inférieur à celui des transactions stabilisées est que les acheteurs sont prêts à payer une prime pour un flux de revenus qu’ils peuvent développer.
C’est la fin des commentaires de Brian. Et comme je l’ai dit, à part la mise en gras de son dernier paragraphe, je n’ai pas pu améliorer sa réponse. Notez que sa sagesse a été générée par l’expérience de décennies de travail acharné.
Le self-stockage peut être un centre de profit !
Êtes-vous fatigué de payer trop cher pour des propriétés unifamiliales et multifamiliales dans un marché surchauffé? Investir dans le self-stockage est une alternative négligée qui peut accélérer vos revenus et enrichir votre patrimoine.
Dernières pensées
Est-ce que ça a du sens?
Donc, la prochaine fois que vous entendrez quelqu’un dire : « L’offre A est meilleure que l’offre B en raison du taux de capitalisation », ne vous contentez pas d’être automatiquement d’accord. Posez plus de questions. Mettez-vous sous le capot.
Et n’oubliez pas de prendre le livre BP de Brian, L’investisseur sans intervention. En attendant qu’il arrive, voici un autre article brillant sur les mythes des taux de capitalisation de Brian.
Bon investissement !
Êtes-vous d’accord avec Brian et Paul? Comment avez-vous vu le taux de capitalisation mal compris ou mal appliqué lorsque vous analysez et investissez dans l’immobilier commercial ?